Il diritto di superficie: caratteristiche

Il diritto privato italiano prevede la possibilità di separare il diritto di proprietà di un terreno e il diritto di proprietà su edifici sovrastanti tale bene: si tratta del diritto di superficie. 
E' bene sottolineare fin da subito che il superficiario acquista il diritto di proprietà della costruzione e in quanto tale è imprescrittibile.
Il diritto di superficie è disciplinato dall'articolo 952 del codice civile che stabilisce il diritto del proprietario di cedere ad altri il diritto di costruire su tale suolo e il diritto di alienare edifici presenti su esso, pur mantenendo la proprietà del terreno.
E' un diritto reale tipico, previsto in modo espresso nel nostro codice civile, e una volta stipulato il contratto, che può prevedere in modo espresso un termine finale, il titolare del diritto di proprietà del suolo non potrà recedere unilateralmente e sarà impossibile per i terzi contrastare il diritto del superficiario. Se è previsto un termine finale del contratto, giunta la data prevista, la proprietà dell'immobile costruito sul suolo passa a colui che è proprietario del suolo.
Chi acquista il diritto di superficie può legittimamente alienare a terzi il diritto di proprietà sull'edificio costruito, ovviamente disgiunto dal diritto di proprietà del suolo. Questo contratto segue però tutte le regole previste per il contratto principale, quindi se il contratto principale prevede un termine finale, scade anche il contratto di alienazione con il terzo.
Acquistare il diritto di superficie, spesso disponibile in zone residenziali, ben collegate al centro della città, con parchi attrezzati, pertinenze importanti come garage e cantine, può essere molto vantaggioso perché solitamente il costo è ridotto rispetto all'acquisto della proprietà del suolo e dell'edificio e, allo stesso tempo, si acquista un diritto tutelabile davanti agli organi di giustizia. Inoltre quando a costituire il diritto di superficie è un ente pubblico, spesso con il trascorrere degli anni, in base alla legge 448 del 1998, propone il riscatto del diritto di proprietà anche sul suolo per un costo residuo. Quando invece a voler vendere è un privato, vi è il diritto di prelazione rispetto ad altri soggetti, ma se anche il superficiario non volesse comprare il suolo, il successivo proprietario non potrebbe in alcun modo vantare diritti sulla costruzione.